據統計，自2022年1月至今，地產調控政策發布次數累積超過70余次，其中有30多個城市發布了穩定樓市的政策。2月21日，廣州地區四大行同步下調房地產貸款利率。其中，首套房優惠審批利率從此前的5.6%下調至5.4%，二套房優惠審批利率從此前的5.8%下調至5.6%。廣州作為四個一線城市之一，下調房貸利率超出市場預期，被市場解讀為地產政策轉向的重要信號，受此影響厚壁無縫鋼管期貨出現較大幅度的上漲。

一、地產政策對厚壁無縫鋼管影響的傳導路徑

地產政策是如何影響厚壁無縫鋼管價格的呢，降息鋼價就要漲嗎？回答這個問題，筆者認為首先需要理清楚地產政策對厚壁無縫鋼管價格的傳導路徑。房地產行業的變化最具領先性的是政策，政策調控的核心是資金，房企的資金情況影響項目建設，房建影響用鋼需求，最終對價格產生影響。在傳導路徑很順暢的情況下，地產政策的糾偏，最終將利好厚壁無縫鋼管價格，但實際傳導往往不是一步到位，過程較為復雜。

二、房地產調控政策回顧

房地產是典型的資金密集型行業，地產政策的調控核心主要針對資金來進行展開。房地產開發資金來源主要包括了國內貸款、自籌資金、其他資金以及各項應付款合計等。數據顯示，國內貸款占比13.8%、自籌資金占比32.85%、其他資金53.37%、各項應付款合計24.77%。房地產開發資金又可以細分為兩大類：外部融資、銷售回款。外部融資方面，國內貸款主要包括房企開發貸、并購貸、非標融資；自籌資金的主要來源是信用債、資產證券化、非標融資；各項應付款對應的則是上下游產業鏈供應商墊資。銷售回款方面，其他資金對應的是銷售回款，主要包括定金及預收款、個人按揭貸款等。

2017-2018年金融去杠桿，資管新規的發布，限制了房企非標融資渠道；2020年8月，央行、銀保監會等機構制定“三道紅線”政策，收緊房企國內貸款渠道，其中并購貸不計入相關指標于1月6日有所調整；2022年12月31日，出臺貸款集中度管理制度，約束銀行資金流入地產行業；2021年三季度起，地產債務違約頻發，信用債發行困難，同時供應商墊款更加謹慎。2021年地產行業現金流日益枯竭，危機不斷加重。

外部融資渠道不斷收緊，迫使房企將獲取資金來源的重心轉向銷售回款。數據顯示，2021年二季度以來地產銷售持續下滑，截至12月31日，商品房銷售面積同比下滑15.64%，至今尚未出現好轉跡象。融資收緊，地產銷售回款下滑，地產企業現金流進一步惡化，房地產企業違約頻發。為保證項目交付，多省市相繼加強預售資金監管，在一定程度加劇了房企流動性。至此，房地產嚴格的調控政策達到最高峰。

三、地產調控政策解讀

地產行業的嚴格調控，進一步加大了國內經濟的下行壓力。統計局數據顯示，2021年第四季度GDP為32.4萬億元，同比增長4%。穩增長、穩經濟政策相繼出臺，除大力推進基建之外，房地產政策開始糾偏。地產行業悲觀預期得到一定程度修復，去年11月中旬起厚壁無縫鋼管價格不斷上漲。

如此頻繁的利好政策，對緩解地產資金壓力，扭轉地產下行趨勢有多大作用呢？

外部融資方面，我們仔細觀察現有政策的調整內容可以發現，最核心的兩條“三道紅線”以及貸款集中度管理制度都沒有做大幅度的調整。并購貸不再計入相關指標，更有可能的目的是促進地產行業的兼并重組；保障性租賃住房有關貸款不納入貸款集中度管理制度，目的則是促進保障性租賃住房的發展。重要的調控政策未變，由此，房地產行業去杠桿的政策主基調也未發生變化。

銷售回款方面，從發布的政策信息來看，地產政策糾偏多集中在銷售回款一端。放寬落戶、下調房貸利率、首付比例等等，無疑對地產行業有較大利好。但有個細節，限購依然未出現松動，下調貸款利率、降低首付比例等調整，對剛需性購房更為有利，更大的可能是滿足居民合理的購房需求，而非松綁地產行業。經濟去地產化、房子去金融化仍是政策導向。因此，筆者認為即便近期地產利好政策不斷，房企資金的緩解也將有限。進一步推動地產開工回升、增加用鋼需求也就顯得較為困難了。

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